פסק-דין בתיק ה"פ 54734-11-11

זוהי תובענה למתן סעד הצהרתי שלפיו, בהתאם להסכם שנחתם ביום 31.3.2008, היתר הבנייה שניתן ביום 11.10.09 וההסכם המשלים שגובש על ידי הצדדים מיום 1.8.11, נכרת בין הצדדים חוזה מחייב והמבקשת זכאית להיכנס לנכס הידוע כגוש 6386 חלקה 215 (להלן:- " הנכס" או " הבניין") ברחוב בן יהודה 39 בפתח תקווה ולהתחיל בביצוע העבודות על פי ההסכמים ותנאיהם.

1.         רקע:

(א)                    המבקשת היא חברה יזמית לבנייה, העוסקת בין היתר בייזום וביצוע עבודות        בנייה לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה וביצוע הוספת        קומות לבניינים על         פי הוראות תכנית מתאר ארצית 38 (להלן:- " תמ"א 38").

(ב)                     המשיבים הם בעלי זכויות או היו בעלי זכויות, הרשומים בבניין הרשום בפנקס    הבתים המשותפים באופן הבא:

המשיבים 1-4, 7-9, 12-18 הם בעלי הזכויות הרשומים כיום.

המשיבים 5-6 העבירו זכויותיהם למשיבה 7.

המשיבים 10-11 העבירו זכויותיהם למשיב 12.

(ג)                     ביום 31.3.08 באסיפה כללית שלא מן המניין של בעלי הדירות בבית המשותף, חתמו בעלי הדירות למעט המשיבים 12,7 ו - 18, על הסכם למתן אופציה (להלן:-" הסכם האופציה") למבקשת למימוש כל זכויות הבנייה בבניין בתמורה לעבודות שיפוץ וחיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, כולל תמ"א 38 (העתק חתימות בעלי הדירות על פרוטוקול הישיבה ועל הסכם האופציה - נספח ב' לתובענה).

בהמשך, המחו המשיבים 5-6 ו- 10-11 את מלוא חובותיהם וזכויותיהם בנכס לידי המשיבים 7 ו- 12 בהתאמה, והאחרונים קיבלו עליהם את מלוא החובות והזכויות בנכס.

(ד)                     בהתאם לנטען בתובענה, לאחר שהסכימו המבקשת והמשיבים על תוספת ממ"ד, עלותו ומיקומו והמבקשת הכינה בהתאם להסכמה זו תכניות מתוקנות לאישור, הגישה המבקשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בפתח תקווה בקשה להיתר בנייה בחתימת ידיהם של כל המשיבים: "לתוספת ממ"דים בקומות קיימות + 2 קומות נוספות + חדרים על הגג - במסגרת תמ"א 38 + ניצול זכויות בנייה" (להלן:- " הבקשה להיתר"; נספח 2 לסיכומים המשלימים מטעם המבקשת).

(ה)                    ביום 11.10.09 התקיים דיון בהתנגדויות לבקשה להיתר, בעקבותיו ניתנה החלטת הוועדה המקומית שלפיה ניתן היתר לבקשה בכפוף למספר תנאים שנקבעו בה (העתק החלטת הוועדה - נספח ד' לתובענה).

(ו)                      בעקבות ערר שהוגש לוועדת הערר המחוזית נגד החלטת הוועדה המקומית, התקיימו שני דיונים בוועדת הערר המחוזית, בעקבותיהם ניתנו החלטות הוועדה בערר מיום 26.1.10 ומיום 25.3.10, שלפיהן נדחה הערר בכפוף לתנאים והסתייגויות שנקבעו בה (העתק החלטות ועדת הערר, נספח ה' לתובענה).

(ז)                      בהמשך לכך, פנתה המבקשת לרשות הרישוי בעיריית פתח תקווה לעריכת שומת ההשבחה והיטלי הבנייה לצורך הוצאת ההיתר. כן פנתה לדיירים בבקשה שימנו להם עו"ד לצורך המשך ההתקשרות וההסכם המפורט.

(ח)                    רק ביום 17.11.10 הגיעו בעלי הדירות להסכמה לגבי התקשרותם עם עו"ד הלחמי לצורך ייצוגם לחתימת ההסכם המפורט עם המבקשת, בהתאם לסעיף 12 להסכם האופציה.

(ט)                    ביום 5.4.11 הוציאה עיריית פתח תקווה הודעות תשלום בגין היטלי ההשבחה בסכום כולל של כ - 500,000 ש"ח שתשלומם הוא תנאי להוצאת ההיתר.

(י)                      בהתאם לנטען בתובענה, מאז ועד היום עושים בעלי הדירות כל אשר בידיהם כדי לסכל את העסקה ולמנוע מהמבקשת להתחיל בביצוע עבודות הבנייה על פי ההיתר, לדרוש ממנה דרישות נוספות שלא בא זכרן בהסכם האופציה ולהערים קשיים בגיבוש נוסח סופי של ההסכם המשלים להסכם האופציה המסדיר את הליכי ביצוע עבודות הבנייה.

(יא)                  משכך, פנתה המבקשת שלוש פעמים בחודשים מרץ-אפריל 2011 במכתבים לבעלי הדירות בהם ביקשה לסיים את המשא ומתן על נוסח ההסכם המשלים להסכם האופציה לאחר ששומת ההשבחה הסתיימה וסכום ההיטל שהוטל צובר ריבית והצמדה.

(יב)                  לבסוף, ולנוכח דרישות נוספות שהעלו הדיירים לתוספת לתמורה שסוכמה עימם על פי ההסכם, שלחה המבקשת ביום 28.4.11 מכתב לדיירים בו הציעה לפנים משורת הדין שהיא תוסיף ממ"דים בדירות ללא כל תשלום נוסף מצידם (בעוד שעל פי ההסכם התחייבו לשלם 29,500 ש"ח בגין כל ממ"ד) בתנאי שתינתן במסגרת ההסכם הסכמת הדיירים להפיכת חדרי הגג המאושרים כיום ליחידת דיור נפרדת על הגג או בקומת הקרקע (העתק התכתובת דלעיל - נספח ח' לתובענה).

(יג)                    חרף זאת, כנטען בתובענה, המשיכו בעלי הדירות להערים קשיים ומספר דיירים המשיכו לסרב לקיים את העסקה עם המבקשת ודרשו לבטל עמה את ההסכם.